土地市场降温房企表现分化 龙头房企借机逆周期拿地

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中国办事处网(土地市场冷却住房公司的业绩,以区分领先的住房企业趁机采取逆转周期

土地市场仍处于“强势和强势”时代。根据一些机构最近公布的数据,无论是1月至7月还是7月,第一个月的情况仍然是房地产龙头企业。

业内人士普遍认为,资本的土地收购比较大,检验住房企业的资金实力和经营能力。因此,在日益紧张的融资环境中,信用评级高,资本杠杆率低的优质住房企业仍然可以这样做。柯尔瑞指出,在融资紧缩的大趋势下,大型住房企业的优势将继续增加。预计下半年新增值企业集中度将继续提高,保持强势和强势格局。排名较低的小型公司逐渐失去主动权。

中原地产首席分析师张大伟认为,土地市场有望在8月开始,并可能回到今年第一季度的水平。整体土地市场可能会降温。据说,8月7日上午,南京集中拍卖10块地块。许多地块仅以底价出售,进行一轮竞标。与此同时,迈桥大桥和江宁大学城等地块的楼面价格也比以前高。也明显减少了。

房地产开发商的热情已经消退

7月最后一周,土地市场的热度与温度一样高:7月26日,骏发集团在昆明昆都官渡区新罗湾地区以91.97亿元的价格赢得了11块地块,并刷新了总数。昆明土地拍卖价格。该记录还创下了今年以来全国总价的记录; 7月30日,新世界中国以总价97.9亿元的价格赢得了杭州望江区块,创下了“全国总价王”的纪录; 7月31日福建省福州市集中转移10个地块,总交易价格达到199.73亿元,建发,蓝光,正荣等。

然而,事实上,自7月以来,由于预期收紧信托和海外融资政策,业主征地的热情明显“下降”。

“本月住房企业的土地投资规模与上个月基本持平。在7.30会议上,“家庭没有解雇”,并且在不断收紧融资的情况下公司的土地收购仍然很低。“最近由Cree房地产研究公司发布根据该报告,7月份,300个城市的商业用地面积为1.79亿平方米,比同期下降8%和7%。土地拍卖的保费率进一步下降至12.9%,比上个月下降了6个百分点。利率全面下跌。

诸葛住房研究中心的土地交易数据也证实了土地市场的降温:7月份,全国地级城市保费率为14.11%,比上月大幅下降5.82%;该国主要的地级市共同记录了37个地块。阻塞,流速为4.11%。

诸葛住房研究中心认为,保费率的持续下降和拍卖率的小幅上升表明住房公司在取得土地方面更为谨慎。记者在上述克里报道中报道,7月份前100家房地产企业中近60%的土地获得量远远低于前六个月的平均水平,一些住房公司甚至“零土地” ”。柯尔瑞强调,今年上半年积极补充土地储备的一些住房公司打算在下半年放慢投资节奏。例如,卓越集团和红阳房地产在7月份仅增加了2块和3块土地。在下半年初,他们打算放慢投资。龙湖集团和世茂房地产在7月份显着放缓,一个月内获得的土地数量高于前六个。月度跌幅超过70%。

值得注意的是,市场仍然处于“强势和强势”的时代。在最近公布的中原地产和嘉里等多家机构的土地收购清单中,无论是1月至7月还是7月,房东和规模相当大的国家(中央企业都处于最前沿:碧桂园,万科) Sunac占据了榜单的前三名,中国海运,保利和格陵兰控股等大型国有企业也位列榜单前十名。

张大伟指出,“整体而言,资本成本已成为公司征地的主要决定因素。”因此,在目前的融资冬季,这些大型住房企业现金流充足,融资成本低,承受风险能力强,或依靠“山”的国有企业和中央企业可成为主力军。例如,6月份在深圳和合肥等一线和二线城市积极储备后,中国海在7月份在北京,成都和天津获得了几个地块;格陵兰控股7月份赢得了15个地块。此外,根据嘉里的数据,一些想要规模扩大的房地产企业,如绿城,新立,东源等,单个月的平均征地量大于在过去的六个月里。

但在布局方面,这些公司表现出更加谨慎的一面,大部分布局都集中在一线城市或强势二线城市。柯尔瑞指出,截至7月底,前100家房地产企业新增土地储存量的50%位于一,二线城市,总比例较上月增加3个百分点。以高能耗城市为重点的投资趋势明显。

今年下半年的土地市场可能“回到第一季度水平”

进入8月的土地市场,供应仍然充足。最近,包括南京,武汉和无锡在内的许多热门城市都在积极上市和出售土地。然而,7月份的降温市场持续,而8月份的土地市场并没有出现明显的热量增加。

记者注意到,8月7日上午,南京市集中拍卖10块地块,总面积近43公顷,总起价46.8亿元。其中,位于麦桥,龙潭,江宁大学城和正方新城的4个住宅小区引起了广泛关注,吸引了众多开发商注册。然而,当天的土地拍卖结果有些出乎意料:多个商业办公室,教育用地和龙潭住宅用地只竞标一轮并以底价出售。与前一个相比,其他三个住宅用地的转让价格也大幅下降。

对于土地市场的下一个趋势,行业的观点更加一致。张大伟认为,总体而言,住房企业的资金链严重分裂,大多数企业仍处于降低杠杆的阶段。预计从8月开始,土地市场,如房地产市场,可能会回到今年第一季度的水平。冷却整个土地市场的可能性非常高。

Yiju(博客)研究中心智库的研究主任颜跃进告诉记者,未来土地供应可能会放缓,特别是对于土地价格较高,土地供应较多的地区。在略有放缓的基础上。 “为了稳定住房价格,必须适当增加土地供应。不能盲目暂停,但不允许高价土地国王的出现。这也是当前市场控制的主要方向。 “

克里报告还指出,目前的土地市场形势严峻,融资紧缩就像是自下而上的工资,对土地市场的影响将是“致命的”。鉴于7月是下半年土地投资分阶段的低位,2018年土地市场的拐点在7月开始,预计下半年土地市场将继续保持相对较低的趋势。今年。

在融资紧缩的大趋势下,大型住房企业的优势将继续增加。预计下半年新增值企业集中度将进一步提高,保持强势和强势格局,并且排名较低。小型企业逐渐失去主动权。此外,从最近的土地拍卖中,一些城市郊区和地区已经被拍卖,并且热度已经明显不同。住房投资仍需要更加谨慎。该战略侧重于二线城市的优质土地,而不是高价土地。未来过热核心城市的调控风险。

从征地战略来看,住房公司仍然持谨慎态度。郑黄控股执行副总裁兼郑庄房地产总裁郑波告诉记者,作为一家中型住房公司,公司一直有强烈的意愿和对征地和规模的吸引力。但是,在市场低迷时期,房地产开发商应充分考虑项目的选择和城市布局的考虑。目前,公司更喜欢一线城市,新兴快速发展的一线城市,一定规模的二线城市以及潜力巨大的三线和四线城市的卫星城市。在8月2日举行的半年度业绩会议上,阳光城执行副总裁孙建斌告诉多家媒体,该公司坚持收缴和支付的策略,征地金额约为50%。返还的金额。当然,这取决于时间和条件,最重要的是链接到公司的回报基金。“

资料来源:中国夏季新闻

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