顺发恒业三年未拿地 万向系地产板块业务持续收缩

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顺发恒业三年没有进行垃圾填埋,“环球”房地产业继续萎缩。

郑娜,童海华

“不再占用土地,是否准备改造?”最近,一些投资者在交易互动平台上向顺发恒业股份有限公司(.SZ,以下简称“顺发恒业”)发出了这样的问题。

事实上,自2016年以来,顺发恒业尚未获得新的土地储备。除了安徽淮南的两个拟议项目外,没有其他土地储备资源。

顺发恒业没有“粮仓”,逐渐失去了支持。经历2018年营业收入和归属于上市公司股东的净利润同比增长30%以上,2019年第一季度,顺发恒业的收入同比下降70.66%至2.17亿元,归属于对上市公司股东。净利润同比下降45.23%至2.14亿元。

关于未来的土地征用计划和公司的发展战略,《中国经营报》记者打电话给顺发恒业发函。该公司的董事会秘书回答说,问题涉及该公司尚未披露的信息,目前的窗口期间不便于采访。记者还致电顺发恒业间接控股股东万向集团公司(以下简称“万象集团”)。截至发稿时,未收到对方的进一步答复。

然而,顺发恒业更新后2018年年度报告的补充披露内容显示,它“具有自2016年以来的业务转型战略思想和研究,公司目前处于转型的重要时期”,并提出“跟踪大股东聚集能源“。城市项目的进展,及时参与新工业园区的开发,建设和运营管理。“根据披露,万能集团的Ju能城项目于2019年3月举行。

据58住房研究所首席分析师张波介绍,大股东项目开发对顺发恒业的影响相对有限,并未解决企业面临的问题。

顺发恒业未增加土地储备3年

顺发恒业自2016年以来几乎没有新的土地储备。2016年年报显示,顺发恒业拥有两个土地储备,均位于安徽省淮南市,即淮南HGTP地块和怀果图德地块。在2017年和2018年年报中,顺发恒业土地储备仍然是上述两个地块。

根据东方金城2019年5月27日的后续评级报告,截至2019年3月底,顺发恒业上述两个项目的规划建筑面积为50.1万平方米,平均楼面价格为354.81元/平方米;土地已全额支付,共计1.79亿元。

不仅土地储备没有增加,而且2016年顺发恒业新建筑面积仅6.98万平方米,同比大幅下降80.58%。东方金城评级报告披露,2017年和2018年,顺发恒业连续两年没有新建项目。与此同时,在建项目的总规划建筑面积也从2016年的88.86万平方米下降到2018年.69,800平方米。

同时,由于储备项目不足,本期可供出售的新项目寥寥无几。 2016年至2018年,顺发恒业的合同销售额和销售面积连续三年下降。其中,2018年,合同销售额和销售面积分别为21.19亿元和108,500平方米,均较2017年下降16.41%和9.28%。

因此,顺发恒业的业绩也从2017年的66.82亿元下降至2018年的27.16亿元,同比下降59.36%;其中,房地产业务收入24.29亿元,同比下降62.8%。 2019年第一季度,其收入同比下降70.66%至2.17亿元,归属于上市公司股东的净利润同比下降45.23%至2.14亿元。

值得一提的是,顺发恒业经营的项目主要分布在杭州,安徽省淮南市和江苏省南通市。根据东方金城评级报告,由于经营区房价上涨,顺发恒业的结算价格有所上涨,其毛利率自2018年以来大幅上升。数据显示,2018年,其毛利率为房地产开发和销售额为47.06%,同比增长25.6个百分点。

然而,由于杭州相对较高的单价物品减少,顺发恒业的业绩增长将面临挑战。据披露,截至2018年底,已完成的项目中,杭州项目的未售出面积仅为1.94万平方米,其余项目分别位于江苏南通,淮南,安徽等地。销售进度约为95%;泽润公园二期销售进度为77.47%,江苏南通一期和皇家花园二期销售进度分别为88.39%和91.15%。

截至2019年3月底,顺发恒业仅在建一个房地产项目,位于江苏省南通市。规划总建筑面积约69,800平方米,总可售面积49,300平方米,销售面积48,000平方米。米,未售出面积仅为0.13万平方米。东方金城直言不讳地表示,顺发恒业“建设项目较少,项目拟议,未来销售面积有限,未来房地产业务可持续发展支撑不力”。

6月11日,顺发恒业发布了2018年更新的年度报告。有关其补充披露的信息显示,2019年,计划开始建设怀国垃圾填埋场第三期,规划建筑面积95,100平方米。

因此,顺发恒业的储备项目将在安徽留下淮南HGTP地块,规划建筑面积约为416,100平方米。根据东方金城的评级报告,该地块的土地价格为377.73元/平方米,但尚未获得土地证。

顺发恒业零征地的情况可能会在2019年改变。关于征地计划,顺发恒业也在更新的资料中表示“关注杭州,萧山,浙江大湾区,长三角一体化机遇,关注土地市场动态,积极参与目标区征地,及时适度增加土地储备1或2箱。“到目前为止,顺发恒业尚未采取行动夺取土地。

张波指出,顺发恒业的开发面积相对较小,同时减少将导致收入减少。收入减少将影响公司自身的财务实力。缺乏资金实力将再次影响土地征用的步伐。这是一个周期性的过程。除非有特殊的资源优势,如果中小型住房企业自身发展不足,被淘汰的机会将逐渐增加。

跟踪“聚会城市”项目

对于顺发恒业来说,“特殊资源优势”应该是其主要股东万向集团。

据公开资料显示,万象集团是中国汽车零部件制造的代表制造商之一,主要从事汽车零部件的制造和销售。它由私营企业家卢冠球于1969年创立。 2017年10月25日,卢冠球去世,儿子卢伟定接任。在陆冠球未完成的事业中,“万向创新能源城”是一个非常重要的城市。

据《浙江日报》称,2015年,万向集团启动了“万向创新能源城”的建设。该项目由万向集团称为“大成改造”,位于杭州萧山区,占地面积8.32平方公里。

作为万向集团的房地产平台,自2015年年度报告以来,顺发恒业已在“公司”中设置“参与大城市大股东建设,积累了新公园开发,建设和管理的经验”。商业计划”。

在2016年初的研究报告中,中信建投表示,“未来10年,万向集团将投资2000亿元建设万向创新能源城,其中包括新能源,电池,公交车和乘用车。工业作为万向集团的核心房地产平台,公司将在Juergy City的开发建设及其未来运营中发挥核心作用。“

此后,2016年和2017年年度报告中的业务计划始终包括“跟踪大股东'能能成'项目的进展情况,及时参与新公园的开发,建设和管理”,但没有当时的建筑标志。顺发恒业于2019年3月披露的2018年度报告中未提及该项目。

然而,3月25日,万向创新能源城的奠基仪式终于在杭州萧山区举行。顺发恒业在其2018年更新的年度报告中,还增加了“跟踪大股东Jungngngcheng项目的进展,及时参与新工业园区的开发,建设和运营管理”的信息。

值得一提的是,在“行业竞争格局和发展趋势”栏目中,顺发恒业明确提到“企业转型的战略思想和研究始于2016年,公司目前正处于转型的重要时期。”也许是顺发恒业之所以长期占用土地。

在张博看来,大股东的项目开发对顺发恒业的影响相对有限。它既没有解决目前企业面临的问题,也参与了顺发恒业大股东项目的增长。但是,它无法改变自身发展弱点的现状。

事实上,在2018年11月18日晚,顺发恒业宣布万向集团拟收购万向资源持有的顺发恒业61.33%股权,成为上市公司的直接控股股东。当时,一些分析师认为转让是为了收购万向集团的酒店资产和共同开发创新能源城市做准备。

万向集团于2018年11月20日向中国证监会提交了《万向集团公司要约收购义务豁免核准》申请材料。在收到反馈后,它在2019年1月15日申请延期答复,但由于此反馈的相关事项的具体情况。实施需要一些时间,需要进一步补充相关材料以便收集和改进。万向集团于2019年2月28日申请暂停审核收购顺发恒业申请文件的豁免要约。

此后,7月15日,顺发恒业宣布,万向集团实际控制人,董事长兼首席执行官陆伟定宣布,将向万向集团捐赠2018年审计报告,以建立卢冠奇万向。商业基金。同时,顺发恒业还强调,这一措施不会导致公司业务方向和战略发展,业务决策机制等的变化,不会导致公司实际控制人员发生变化,并将不影响股东利益。

但是,到目前为止,这个问题没有更多的趋势。顺发恒业仅针对投资者的问题表示,一旦万向集团准备披露具体的计划和计划,公司将及时履行其信息披露义务。

主编:陈有然SF104